在楼市中提到上海天花板你会想到什么？
第一种是一些先天条件优越的板块，比如说前滩、滨江、浦东新杨思。
另一种就是上海各种头部小区，像翠湖天地、古北壹号、金茂府等。
凭借地段和品质，在上海这么卷的市场中也能打90分的烫金属性。
各种天花板在上海早已不稀奇，但最近我发现，在哪个板块的房子最值得下手的讨论中，总有一些板块会被率先排除，并且大家把它们称为，房价洼地。
查了一波资料，发现很多被提到的区域只是房价涨幅不如其他区域显著，并不意味着它们就是洼地。
那么到底什么样的板块才能算作真正的房价洼地呢？
不只是房价低，关键是要地段有地段，生活需求也能得到满足，但整体房价就是比周边板块低很多。
筛选了一下上海，我发现有些区域真的可以被称为洼地。
这里先卖个关子，不妨一起来看看到底哪个板块才是上海最严重的房价洼地。
一
被周围板块光芒掩盖的曹家渡，真的不被看好吗？
一提到上海市中心，大多数人的印象就是繁华，单平房价就能达到10万+的水平。
不过要说，内环房价洼地，就不得不提到曾经辉煌过的曹家渡。
虽说瘦死的骆驼比马大，但是如今的曹家渡也确实被周边地块的光芒掩盖住了。
二手房的平均房价和周边板块相比差了4.8%。
图片和数据来源于链家，仅供参考
房价也出现了不同区域的分级，像静安区的均价基本都在10万/平以上，但普陀只有在交界处单价才能达到10万/平左右。也是受到周边板块房价的影响，例如静安壹号和嘉天汇单价突破了20万/平，就把周边整体的房价拉高，从而曹家渡的房价洼地感更为强烈。
当然，曹家渡会形成当下这种局面，还是由板块所处的区域决定的。
身处普陀、静安、长宁三区交界之地，曹家渡北至长寿路，而跨过长寿路也就到了普陀板块。
作为城市交通重要节点，曹家渡的地位不言而喻。
在电视剧《繁花》中就表现出当时曹家渡作为枢纽的人流和繁华程度。
不过随着各个区域规划方向的不同，曹家渡的发展逐渐掉队，失去了交通枢纽和商业中心两大支柱优势。因此即使在2000年前后对曹家渡进行过开发建设，整体的城市界面也并不纯粹，处于一种新旧交织的尴尬状态
不仅与周边板块相比曹家渡商品房的房价没有竞争力，把板块单独拎出来也能发现，近几年它的房价也一直在走下坡路。
数据来源于兔博士APP
与2022年的高点相比，共下滑了22178元/平，同比下降20.4%，这也使曹家渡商品房跟自身的老破小比也毫无优势。
光看价格，曹家渡老旧小区的价格基本在7万/平，加装过电梯的老旧小区单价可以到8万/平。但是很多电梯房小区价格下降后，现在也就保持在7万～9万/平左右。
像我去踩盘的达安花园小区属于2002年的电梯房。
目前价格为8.6万/平左右，虽说居住感受不同，但是在价格上和老破小并没有很大的差距
以上对比，最直观的感受就是曹家渡的商品房卖不上价了。
尽管如此，得益于内环的地理位置，曹家渡房价的洼地程度远没有下面这些板块夸张。
二
中环内的性价比之王，同比邻近板块相差19.9%
虽说曹家渡相比周边板块房价已经低了很多，但接近9万/平的单价对于多数购房者而言还是不小的负担，因此很多市中心上班的打工人选择将目光投向中环。
要说中环内房价性价比最高的地方，大家的第一反应可能就是宝山大华。
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作为宝山唯一一个处于中环以内的板块，房价也是宝山最贵的。
无论是地段还是各项配套设施，大华都不拉跨。
但没有想到，与其他中环内的板块相比，大华的二手房均价同比相差19.9%。
最夸张就是旁边的大宁均价能有9万/平，浦东地区的张江凭借自身产业房价也能达到7.6万/平
虽说其他中环板块发展势头良好，但宝山大华自身板块的成交均价却在2024年出现急速下滑的现象。
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所以为什么宝山大华会成为中环的房价洼地呢？
第一，就是因为大华这个板块，已经很久都没有出现新的楼盘了。
在2005年前后，大华板块中环以内的部分基本全部落成。
目前最新的楼盘是2019年左右交房的大华碧云天，距今也已经6年了，其余商品房基本集中在2000年～2011年左右。
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第二，也是因为承接大华板块的开发商过于单一。
像宝山南大有华润置地、保利、金茂和中建七局等开发商，宝山杨行板块也由万科等知名房企的共同开发。
相比之下，大华板块80%都是由大华集团承接，板块内的开发更为同质化。
在中介的带领下，我去看了目前大华集团开发运营状态最好的小区，铂金华府。
从立面上看，2017年楼龄小区难免有些老旧痕迹，包括外墙褪色、构件腐蚀、屋顶积灰等等，但是小区绿化环境的维护还是可圈可点的。
虽说铂金华府已经是运营和配套设施很好的小区，但还是需要降价卖出，才开年，某户型就再次下降了12万元。
不过大华集团在同时间段开发的阳城，房价却比大华高了很多，主要也是凭借地理位置靠近大宁，承接了大宁的辐射，购房需求带动房价稳定。
既没有新楼盘，也没有崛起板块的辐射影响，只能靠早年的楼盘苦苦支撑，这也直接导致大华板块不再是购房者的首选，并且随着周边区域不断推出的高品质新房项目，大华板块的市场竞争力正逐渐削弱。
虽说在2月以来已经出现房价破冰的趋势，但相比其他中环板块，大华还是暂为房价洼地。
三
作为一个合格的居住区，为什么丰庄的房价一直在降？
与宝山大华相似，丰庄作为嘉定的东部门户，也是距离市区最近、地段最好的板块。
地铁13号线和14号线贯穿整个板块，在出行方面也是十分便利。
不过与周边板块来比，丰庄的房价还是逊色很多，光是均价就差了快1万/平，同比差值更是达到14.9%。
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出现这种价格差值，也是因为丰庄自身存在一些不容忽视的短板。
一是区域的房屋楼龄普遍较大，大多数商品房建造于2000年前后。
从外立面上就能明显看出小区外墙的破旧痕迹，再加上户型设计陈旧、车位配置不足、整体配套设施和环境等品质问题，无法像长征板块那样承接长宁的外溢客群。
二是传统的产业被削弱。
之前大家对于丰庄的印象就是曹安公路两侧的大型批发市场，商贩络绎不绝，货车频繁出入，声音嘈杂和交通拥堵是必然的。
丰庄大型批发市场图片来源于百度地图
部分商家表示受到电商的冲击还是比较强烈，市场内的客流量大幅下降。
如今的批发市场十分冷清。
这种产业下滑波及到原有的物流运输行业，使整个板块内的产业内循环受阻。
再加上周边桃浦智创城，长风生态商务区未发展到鼎盛时期，无法给丰庄带来产业加持，最后丰庄只能完全成为住宅集中区。
三是附近的城市设施，其中影响最严重的当属丰庄北侧2公里的垃圾中转站。
虽说上海目前生活垃圾转运模式不断完善，味道没有想象中的重，不采用垃圾焚烧的方法对于空气质量和居民健康也有一定的改善。但是对于多数购房者来说垃圾处理厂能离远一点还是远一点好。
像建造最早、距离处理厂最近的阳光威尼斯c区，最新成交价格只有4.5w/平。而房龄较新、距离最远的阳光威尼斯3期最新成交价格则在4.8w/平。
不能单纯将房价差异归咎于与垃圾处理厂的距离问题，但不可否认的是，这样的地理位置确实对周边小区的房价和销量产生了一定的影响。
再加上房屋的硬件条件及周边设施的不给力，让丰庄失去了很多刚需购买者的选择意愿。
四
丰庄旁边的江桥，也是这样的处境。
如果说丰庄是因为产业和城市设施的影响，那么与之相邻的江桥无疑是外环外最具争议性的板块。
先来看下江桥的优势。最直接的就是地段，从大虹桥出发打车只需要15分钟，这对一大批在虹桥上班的年轻置业者来说，无疑是最大的竞争优势。
到市中心也非常便捷，13号线从金运路站出发，抵达南京西路只需要36分钟。
当你设想上海哪里能用400万买到一个有电梯，市中心出行四十分钟，三轨环绕的板块，那江桥一定是无法避开的备选项。
不过虽然是外环的热门板块，但与周边二手房均价仍差1.02万/平。
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除了江桥起步较晚之外，影响房价的因素更多的还是因为自身规划开发的问题。
首先就是因为江桥有着大量的动迁安置房，而高品质的优质次新小区却相对较少。
作为上海最热门的动迁基地，江桥安置房的数量有多夸张。
在南江桥，有九成小区是安置房，只有零星几个商品房小区，像商品房万达城市公寓，两房产品的价格能卖到400万左右。
但距离拉开短短1km，在周边众多动迁房社区中，同类产品的价格却降到290万。
动迁房的房价便宜，一方面是动迁板块的房子量实在大，动辄一个小区挂牌就上百套，另一方面也是因为房东没有购房成本。
也正因如此，大面积的动迁房把江桥板块整体的房价拉了下来，甚至有持续下降的趋势。
数据来自于链家，仅供参考
其次也是因为江桥板块有种城乡结合部的既视感。
虽然南江桥设有万达广场，引进的品牌还是走平价路线，如果和隔壁南翔印象城一比的话，实在是差了不少档次。
北江桥小区密集，但各种商业还是由社区底层商铺组成，光是配套设施这一点就远不及房价更便宜的宝山顾村。
总的来说，江桥板块的宜居属性不高。
虽然动迁房的均价低，但由于户型朝向和人员大量流动问题，终究也只是一个过渡产品，加之商业配套趋于县城水平以及匮乏的医疗资源，共同导致了江桥成为整个区域内的房价洼地。
五
除了按环线分类，浦东这个地方也极具代表性。
上述我们提到的板块被称为房价洼地，主要还是从不同环线的角度进行考量，并且都是浦西板块。
这个时候可能大家就要问，虽然浦东的产业资源丰富，但难道它就没有房价洼地吗？
事实上还真有一个，明明占据极好的地段优势，拥有一线江景资源，交通便利，产业发达，但房价却只有6万/平左右。
这个地方就是世博，尽管它与同属滨江板块的区域相毗邻，但对比周边7万/平上下的房价，世博刚6万/平出头的房价却显得格外亲民。
图片和数据来源于链家，仅供参考
世博这种与地段优势完全不符的房价，主要还是因为板块内的供需关系出了问题。
一方面，就是世博板块新房紧缺。
世博板块被众人熟知，应该就是2010年的世博会，当时整个世博板块有大量工业设施和老旧住宅区。
借着世博会的东风，板块内进行了改造和升级，取而代之的则是大量的公建和绿化，甚至绿地就直接占据了总用地面积的35.6%。
世博会结束后，板块的发展也并未停滞，各类场馆、运动设施和主题公园占据了板块内最优质的滨江地段。
反而是老公房，因为远离世博会选址而未能动迁，也让世博板块的居住空间发展空间受到限制。
浦东世博板块土地断供多年，上一次供地可以追溯到2017年7月。
不过在2024年5月的上海土拍中，中铁置业成功拿下上钢街道的土地，或许会为沉寂已久的世博板块带来新的活力。
总体来看，世博板块新楼盘供应量是相当少，市场上还是零几年的商品小区和工人新村占据主导地位。
另一方面，也是因为愿意接手世博小区的人少。
其实上海最不缺的就是老破小，像市中心，由于地段的不可替代性，老破小的价格和流通性也很高。
但是对于世博板块来说，原来居住的就是很多老上海工人，所以本身就不像浦西老破小有很多原住民会购入。再加上整个板块的小区质量对于新上海人而言吸引力不足，商业便利和医疗资源都不如浦西，所以很多居民都更愿意置换到浦西板块。
在这样供需失衡的局面下，世博的房价自然起不来。
图片来源于小红书博主五等分
目前世博老破小的单价最低只需要4万/平，与我们上面提到的江桥板块接近，但两者的地段相差甚远。
对于世博来说，老小区的硬件条件、生活品质都没有明显的优势，也没有好的学区、新的楼盘进入市场。这些因素都导致世博的房价大幅度下降，甚至一些自带学区资源的老破小也完全卖不出价，都无疑加剧了它房价洼地的现象。
六
最后。
其实写一篇文章并不是想单纯的表达哪些板块是房价洼地，和周边板块比差了多少钱。
而是想说，为什么这些板块会成为“房价洼地”呢？
一方面当然是因为一些不可抗力的因素，比如说板块的地理位置，交通网络的建设、商业中心的迁移等外界因素的影响。
另一方面也是取决于板块自身对未来发展的决策，比如很多板块已经没有土地可以用于住宅开发，新的楼盘断供已久，导致市面上流通的多是比较老旧的早期产品，在与周边区域高品质新小区的对比之下，价格自然失去了竞争优势。
不过这些被称为“房价洼地”的板块也是值得关注的。
在有刚需的情况下，下手这些板块的房产未尝不是一种性价比高的选择，毕竟它们可能蕴藏着未被充分挖掘的价值潜力。
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